Kısa satış
Kısa Satış Nedir?
Gayrimenkulde açığa satış, bir mülkün, mevcut sahibinin ipoteğine bağlı olan miktardan daha düşük bir fiyatla teklif edilmesidir.
Kısa bir satış genellikle, borç verenin hacizde ele geçirmeden önce mülkü satması gereken mali açıdan sıkıntılı bir ev sahibinin bir işaretidir.
Kısa bir satıştan elde edilen tüm gelir borç verene gider. Borç verenin daha sonra iki seçeneği vardır - kalan bakiyeyi affetmek veya eski ev sahibinin borç verene aradaki farkın tamamını veya bir kısmını ödemesini gerektiren bir eksiklik kararının peşinden gitmek. Bazı eyaletlerde, fiyattaki bu fark affedilmelidir.
Kısa Satışı Anlamak
Açığa satış genellikle bir ev sahibi mali sıkıntı içinde olduğunda ve bir veya daha fazla ipotek ödemesini kaçırdığında meydana gelir. Önde haciz işlemleri olabilir.
Ayrıca, konut fiyatlarının düşmesine ve birçok bölgede satışların yavaşlamasına neden olan 2007-2009 mali krizi gibi konut piyasasının durgun olduğu bir dönemde ortaya çıkma olasılıkları daha yüksektir.
Örneğin, gayrimenkul değerleri düşerse, bir ev sahibi, ipotekte ödenecek 175.000 ABD Doları kaldığında, bir evi 150.000 ABD Dolarına satabilir. 25.000$'lık fark ( kapanış ve diğer satış maliyetleri düşüldükten sonra) eksiklik olarak adlandırılır.
Borç Veren İmzası
haciz öncesi satış olarak adlandırılan kısa bir satış gerçekleştirme kararını imzalamalıdır .
Tipik olarak bir banka olan borç veren, ipotek sahibinin açığa satışın neden mantıklı olduğunu açıklayan belgeler sunmasını ister. Borç verenin önceden onayı olmadan açığa satış yapılamaz.
Kısa satışlar, uzun ve evrak yoğun işlemler olma eğilimindedir ve işlenmesi tam bir yıl kadar sürer. Bir ev sahibinin kredi notuna haciz kadar zarar vermezler .
Mortgage kredilerinde ayrımcılık yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaş nedeniyle ayrımcılığa uğradığınızı düşünüyorsanız, atabileceğiniz adımlar vardır. Bunlardan biri, Tüketici Mali Koruma Bürosu'na (CFPB) veya ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanına (HUD) bir rapor sunmaktır.
Özel Hususlar
Kısa bir satış, bir kişinin kredi puanına hacizden daha az zarar verir, ancak yine de olumsuz bir kredi işaretidir. Bir kredi şirketi tarafından kararlaştırıldığı gibi ödenmediği belirtilen her türlü mülk satışı, puanda bir düşüştür. Açığa satışlar, hacizler ve haciz yerine tapu işlemleri,. bireyin kredi notunu bir dereceye kadar zedeler .
Kısa satışlar, kalan ipotek borcunu her zaman reddetmez. Bir ipotek için iki kısım vardır. Birincisi , krediyi güvence altına almak için kullanılan mülke karşı hacizdir . İpotek, borçlunun krediyi geri ödeyememesi durumunda borç vereni korur. Borç veren kuruma mülkü geri ödeme için satma hakkı verir. İpoteğin bu kısmı kısa bir satışta feragat edilir.
İpoteğin ikinci kısmı, geri ödeme vaadidir. Borç verenler yine de bu kısmı yeni bir not veya eksikliğin tahsili yoluyla uygulayabilirler. Her durumda, borç verenin açığa satışı onaylaması gerekir, bu da borç alanların bazen kendi isteklerine göre hareket ettiği anlamına gelir.
Borç vereni açığa satış yapmaya ikna ederken, ev sahibinin ipoteğin onaylandığı sırada alıkonulan bir şey değil, yeni bir finansal zorluk kaynağı belirtebilmesi hayati önem taşır.
Kısa Satış ve Haciz
Açıktan satış veya haciz, ipotek ödemelerinde geciken, su altında kalan bir eve sahip olan veya her ikisi için de ev sahipleri için iki olası sonuçtur. Her iki durumda da, ev sahibi evden ayrılmak zorunda kalır, ancak zaman çizelgesi ve sonuçlar farklıdır.
Haciz Nasıl Çalışır?
Bir hacizde, borçlunun ödeme yapmaması durumunda borç veren eve el koyar. Açığa satıştan farklı olarak, sadece borç veren tarafından bir haciz başlatılır. Borç veren için haciz son seçenektir.
Bu gibi durumlarda, borç veren, ipotek yatırımında sonunda başarılı olmayı umarak eve yeniden el koyar. Çoğu kısa satıştan farklı olarak, ev sahibi evi terk ettikten sonra birçok haciz gerçekleşir. Sakinler hala evdeyse, borç veren tarafından tahliye edilirler.
Borç veren eve eriştiğinde, bir ekspertiz emri verir ve onu satışa çıkarır.
varlığı hızlı bir şekilde tasfiye etmek istediği için hacizlerin tamamlanması normalde daha az zaman alır . Hacizli evler, bir kamu mütevelli satışında bile açık artırmaya çıkarılabilir.
Koşullara bağlı olarak, haciz yaşayan ev sahipleri, başka bir ev satın almak için iki ila yedi yıl beklemek zorunda. Bir kişinin kredi raporunda yedi yıl boyunca haciz tutulur.
Kısa Satış Nasıl Çalışır?
Sıkıntılı bir ev sahibi genellikle kısa satış sürecinde evde kalır.
Açıktan satış yapan bir ev sahibi, belirli kısıtlamalarla, hemen başka bir ev satın almaya hak kazanabilir.
Bir haciz, iflas ilan etmek ve kredinizi yok etmek gibi finansal geleceğiniz için ciddi sonuçlar doğursa da, esasen evinizden uzaklaşmanıza izin verirken, kısa bir satışı tamamlamak emek yoğundur. Bununla birlikte, kısa bir satışla ilgili ekstra çalışmanın getirisi buna değer olabilir.
Açığa satışın daha az etkili alternatifleri, kredi değişikliği veya özel ipotek sigortası kullanımını içerir.
Kısa Satış Alternatifleri
Kendinizi kısa bir satışa teslim etmeden önce, kredi vereninizle gözden geçirilmiş bir ödeme planı veya kredi değişikliği olasılığı hakkında konuşun. Bu seçeneklerden biri, evinizde kalmanıza ve ayağa kalkmanıza izin verebilir.
Bir kredi değişikliği almak, herhangi bir yeni kredi başvurusunda olduğu gibi kredi puanınızı geçici olarak düşürebilir.
Özel ipotek sigortanız (PMI) varsa, evinizde kalmak için başka bir olası seçenek mevcut olabilir . %20'den daha az indirimle ev satın alan birçok ev sahibinin evleriyle birlikte PMI satın alması gerekiyordu. PMI şirketi, mevcut mali durumunuzdan kurtulma şansınız olduğunu düşünürse, ödemelerinizi güncel hale getirmek için borç vereninize fon avansı verebilir. Sonunda, avansı geri ödemek zorunda kalacaksınız.
Açığa Satış Süreci
Kısa bir satış yapmak için bir dizi adım gereklidir.
Borç Vereni İkna Edin
Sürece başlamadan önce, mücadele eden ev sahipleri, borç verenin onlarla kısa bir satışta çalışmayı kabul etme olasılığının ne kadar olduğunu düşünmelidir. Borç verenin işbirliği yapması gerekmez.
Mali sıkıntının kaynağı, ev sahibi krediye ilk başvurduğunda açıklanmayan bir şey değil, sağlık sorunu, iş kaybı veya boşanma gibi yeni olmalıdır. Borç veren, dürüst olmayan bir borçluya sempati duymayacaktır.
Bununla birlikte, yırtıcı kredi uygulamalarının kurbanı olduğunuzu düşünüyorsanız, evi satın aldığınızdan beri herhangi bir büyük mali felaket yaşamamış olsanız bile, borç vereni kısa bir satış için ikna edebilirsiniz.
Kendinizi daha inandırıcı bir konuma getirmek için, gereksiz şeyleri satın almayı bırakın. Teklifinizi incelerken borç verene karşı sorumsuz görünmek istemezsiniz.
Açığa satışın onaylanmasını engelleyebilecek diğer koşulların farkında olun. Henüz ipotek ödemelerinizde temerrüde düşmediyseniz, borç veren muhtemelen sizinle çalışmak istemeyecektir. Borç veren, kısa bir satışa izin vermekten ziyade evinizi hacizden daha fazla para alabileceğini düşünüyorsa, buna izin vermeyebilir. Biri ipoteği birlikte imzalamışsa,. borç veren, açığa satış yapmak yerine o kişiyi ödemeden sorumlu tutabilir.
Durumunuzun açığa satış için uygun olduğunu düşünüyorsanız, bankadaki bir karar vericiyle olasılık hakkında konuşun. Sadece bir müşteri hizmetleri temsilcisiyle konuşmayın. Derhal borç verenin zarar azaltma departmanıyla konuşmayı isteyin.
İlk karar vericinin söylediklerinden hoşlanmıyorsanız, başka bir gün başka biriyle konuşmayı deneyin ve farklı bir cevap alıp almadığınızı görün. Borç veren, açığa satış yapmayı düşünüyorsa, kısa satış teklifini oluşturmaya ve bir alıcı bulmaya devam etmeye hazırsınız.
Uzmanlara Danışın
Bu noktada bir avukata, bir vergi uzmanına ve bir emlakçıya danışmalısınız. Bunlar yüksek fiyatlı profesyonel hizmetler olsa da, karmaşık bir açığa satış işlemini kendiniz halletmeye çalışırsanız, kendinizi daha da büyük mali sıkıntılar içinde bulabilirsiniz.
Bu hizmet ücretlerini evinizden elde ettiğiniz satış gelirlerinden ödeyebilirsiniz. Açığa satış işlemleriyle uğraşmaya alışmış profesyoneller, bunları nasıl ödeyeceğiniz konusunda size rehberlik edebilecektir.
Bir Fiyat Belirleyin
mülkün satış maliyetini, satıştan çıkmak için ihtiyacınız olan toplam para miktarına dahil ettiğinizden emin olun. Tabii ki, evinizi ipoteğinizin değerine mümkün olduğunca yakın bir fiyata satmak istiyorsunuz, ancak aşağı bir piyasada mutlaka bir eksiklik olacaktır.
Bazı eyaletlerde, kısa bir satıştan sonra bile, banka sizden bu açığın tamamını veya bir kısmını geri ödemenizi bekleyecektir.
Belgelerinizi Toplayın ve Bir Alıcı Bulun
Borç verene mali sıkıntınızı kanıtlamak için ihtiyaç duyacağınız tüm belgeleri toplayın. Bunlar arasında banka hesap özetleri,. tıbbi faturalar, maaş bordroları, eski işinizden fesih bildirimi veya boşanma kararı yer alabilir.
Bir teklifte bulunmak size kalmış. Borç verenin, tüm ayrıntıları aldıktan sonra kısa bir satışı onaylaması gerektiğini unutmayın, çünkü borç veren gelirlerin alıcısıdır.
İşiniz eviniz için bir alıcı bulmak.
Teklifinizi Bankaya İletin
Bir alıcınız ve gerekli evraklarınız olduğunda, alıcının teklifini ve teklifinizi bankaya sunmaya hazırsınız.
Teklifiniz, sıkıntılı mali durumunuzun belgelerinin yanı sıra, ipotek ödemelerinizi yapmanıza engel olan durumları açıklayan bir zorluk mektubu içermelidir. Mümkün olduğunca inandırıcı hale getirmek ve bankaya da hitap ederken çıkarlarınızı korumak istiyorsunuz.
Finansal bilgilerinizi bir borç verene gönderirken dikkatli olun. Açığa satışı onaylamazsa, haciz işlemlerinde sizden para almaya çalışmak için mali bilgilerinizi kullanabilir. Hâlâ nakit varlığınız varsa, bunları ipotek ödemeleri yapmaya devam etmek veya satış fiyatı ile ipotek tutarı arasındaki açığı kapatmak için kullanmanız beklenebilir.
Kısa satışları tamamlama konusunda deneyimli bir avukat, ayrıntılarda gezinmenize yardımcı olabilir.
Kısa satışlar, borç veren onayına duyulan ihtiyaç nedeniyle normal ev satışlarından daha uzun sürebilir. Onlar da sık sık düşer. Alıcı sizden cevap beklerken başka bir mülk bulabilir. Bu olasılığa hazırlıklı olun. Açığa satış işlemi gerçekleşirse, eksiklik üzerinden vergi ödemeniz gerekip gerekmediğini öğrenmek için İç Gelir Servisi'ne (IRS) danışın.
Kısa bir satışın yine de kredi puanınızı etkileyebileceğini unutmayın. Açığa satıştan önce kaçırdığınız ipotek ödemelerinin ayları, kredi raporunuzda gecikmiş ödemeler olarak görünebilir. Neyin bildirileceğine karar vermek bankaya bağlıdır, bu nedenle bankayı temerrüde düşen ödemelerinizi bildirmemeye ikna etmeye çalışmak sizin yararınızadır.
Zorluklarınızı önemli ölçüde geride kalmadan önce gündeme getirdiyseniz, bankanız bu konuda daha cömert olabilir.
Alıcılar ve Yatırımcılar için Açığa Satış Stratejileri
Kısa satışlar, alıcıların evleri indirimli fiyattan almaları için mükemmel fırsatlar sağlayabilir. Kısa satışlı bir mülk düşünürken akıllı kararlar almanıza yardımcı olacak birkaç ipucu.
Onları Nasıl Bulacağınızı Öğrenin
Kısa sürede satılan mülklerin çoğu, emlakçılar ve emlak web sitelerinde listelenir. Bazı listelemeler kısa satışlar olarak tanıtılmayabilir, bu nedenle listeleme içinde ipuçları aramanız gerekebilir. Banka onayına tabi olarak belirtilebilir.
Deneyimli bir emlakçı, açığa satış mülklerini bulma ve kapatma konusunda büyük bir fark yaratabilir. Açığa satış konusunda uzmanlaşmış acenteler, Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) tarafından sunulan bir Kısa Satış ve Haciz Kaynağı (SFR) sertifikasına sahip olabilir .
Bu sertifikanın sahipleri açığa satış ve haciz, satıcıları açığa satışlar için nitelendirme, borç verenlerle pazarlık yapma ve alıcıları koruma konularında uzmanlaşmış eğitime sahiptir.
Acele Etmeye ve Beklemeye Hazırlanın
Açığa satış hem alıcı hem de satıcı için karmaşık, zaman alıcı işlemlerdir. Bir borç verenin kısa bir satışı onaylaması haftalar veya aylar alabilir ve bir teklif sunan birçok alıcı, süreç çok uzun sürdüğü için iptal eder.
Açığa satış işlemlerine ilişkin kurallar eyaletten eyalete değişir, ancak adımlar normalde şunları içerir:
Kısa satış paketi: Borçlu, borç verene bir finansal paket sunarak finansal sıkıntıyı kanıtlamak zorundadır. Paket, mali tablolar, satıcının zorluklarını açıklayan bir mektup ve vergi beyannameleri, W-2'ler,. bordro taslakları ve banka hesap özetleri dahil mali kayıtları içerir.
Kısa satış teklifi: Bir satıcı potansiyel bir alıcıdan gelen bir teklifi kabul ettiğinde, liste acentesi borç verene liste sözleşmesini,. gerçekleştirilmiş bir satın alma teklifini, alıcının ön onay mektubunu, ciddi para çekinin bir kopyasını gönderir,. ve satıcının açığa satış paketi. Paketin eksik olması durumunda, ya bir belge sunulmadığından ya da banka tarafından yapılan bir dosyalama hatasından dolayı işlem gecikecektir.
Banka işleme: Bankanın teklifi incelemesi birkaç haftadan aylara kadar sürebilir. Sonunda onaylar veya reddeder. Satıcının bir teklifi kabul etmesi, bankanın fiyatı kabul edeceği anlamına gelmez. Banka haciz yoluyla daha fazla para kazanabileceğini düşünürse teklifi reddedecektir.
Kısa vadede bir ev satın alıyorsanız, onu ters çevirmek niyetiyle, karlı bir işlemin anahtarı iyi bir satın alma fiyatıdır.
Her Şey Sayılarda
Gayrimenkul yatırımında paranın satın almada yapıldığı söylenir. Bu, iyi bir satın alma fiyatının genellikle başarılı bir anlaşmanın anahtarı olduğu anlamına gelir. İyi bir fiyata bir mülk alabilirseniz, satış zamanı geldiğinde öne çıkma şansınızı artırırsınız. Öte yandan, satın alma fiyatı yüksekse, kar marjınızın aşınmasını izleyeceksiniz.
Mülkü satın alabilmeli, mükemmel duruma getirebilmeli ve karlı bir fiyata satabilmelisiniz. Yatırımcıların evi hızlı bir şekilde - tipik olarak piyasanın altında - satabilmeleri ve satabilmeleri gerekir ve iyi bir satın alma fiyatı bunu mümkün kılar.
Ancak satın alma fiyatı sadece önemli bir rakamdır. Aşağıdakiler de dahil olmak üzere başka hesaplamalar yapmanız gerekecektir:
Onarım ve Yenileme Maliyetleri
Bu maliyetler, mülkün durumuna ve bunun için planlarınıza bağlı olarak değişecektir. Gerçekçi bir bütçe geliştirmek için zaman ve çaba harcamak faydalıdır, çünkü bu, yatırımın para getirip getiremeyeceğini belirlemeniz gereken rakamlardan biridir.
Göz önünde bulundurulması gereken maliyetler arasında malzeme, işçilik, izinler, denetim ücretleri, çöp toplama, depolama maliyetleri ve çöp konteyneri kiralamaları yer alır. İyi bir inceleme (satın almadan önce), çatlamış bir temel, hatalı kablolama veya aşırı termit hasarı gibi büyük masraflar konusunda sizi uyarabilir.
Onarım Sonrası Değeri (ARV)
ARV, herhangi bir onarım ve yenileme yapıldıktan sonra mülkün adil piyasa değerinin (FMV) tahminidir. Yatırımcılar, bir mülkün kâr potansiyeline sahip olup olmadığını belirlemek için bu sayıya bakar.
karşılaştırılabilirlere (comps) bakmaktır . Bunlar, yatak odası ve banyo sayısı gibi kare görüntüleri açısından benzer özelliklere sahip olan bölgede (genellikle konu mülkten bir mil uzakta) yakın zamanda satılan evlerdir.
Taşıma masrafları
Taşıma masrafları, mülkü elde tutmak için yaptığınız masraflardır. Mülkün sahibi ne kadar uzun olursa, aşağıdakileri içeren taşıma maliyetleri için o kadar fazla harcarsınız:
İpotek ödemesi (faiz dahil)
Mülkiyet vergisi
Sigorta
Daire ve dernek ücretleri
Kamu hizmetleri (elektrik, gaz, su, kanalizasyon, çöp)
Karlılığı Belirleyin
Bir yatırımın karlı olması için maliyetlerinizin toplamının (satın alma fiyatı, onarım ve yenileme maliyetleri ve taşıma maliyetleri) ARV'den düşük olması gerekir. Maliyetleriniz ARV'ye yakın veya daha yüksekse, kar elde etmeniz zor veya imkansız olacaktır. ARV'den satın alma fiyatını, onarım ve yenileme maliyetlerini ve taşıma maliyetlerini çıkararak potansiyel karı belirleyebilirsiniz:
Kar = ARV – Satın Alma Fiyatı – Ar-Ge Maliyetleri – Taşıma Maliyetleri
Gayrimenkul yatırımcıları, bir mülkten en az %20 kâr elde etmeyi bekleyebilirler. Bazıları, çeşitli konut piyasalarındaki mülkleri değerlendirmek için yönergeleri kullanır. Bu yönergeler kapsamında toplam yatırım (satın alma fiyatı, onarım ve yenileme maliyetleri ve taşıma maliyetleri) aşağıdakileri aşmamalıdır:
Konut değerlerinin yükseldiği bir pazarda ARV'nin %80'i
Düz bir pazarda ARV'nin %70 ila %75'i
Konut değerlerinin düştüğü bir pazarda ARV'nin %60 ila %65'i
Örneğin, bir mülkün ARV'si 200.000 ABD Doları ise, toplam yatırımınız yükselen bir pazarda yaklaşık 160.000 ABD Doları, düz bir pazarda 140.000 ABD Doları ve değerleri düşen bir pazarda 120.000 ABD Doları ile sınırlı olmalıdır.
Değişen piyasa koşullarında riski azaltmak için çeşitli yatırım seviyeleri kullanılır. Yükselen bir pazarda daha fazla risk alabilirsiniz çünkü sattığınızda ARV'nizi veya daha iyisini elde etme olasılığınız daha yüksektir. Düşen bir pazarda, ARV'nizi alma olasılığınız daha düşüktür, bu nedenle yatırımınız daha küçük olmalıdır.
Alt çizgi
Kısa vadeli bir mülk, daha az parayla bir ev satın almak için mükemmel bir fırsat sağlayabilir. Çoğu durumda, açığa satış evleri makul durumda ve satın alma fiyatı bir hacizden daha yüksek olsa da, evi pazarlanabilir hale getirme maliyetleri çok daha düşük olabilir ve satıcının dezavantajları daha az şiddetli olabilir.
Ancak, uzun süreç nedeniyle alıcılar ve satıcılar beklemeye istekli olmalıdır. Deneyimli bir emlakçı, adil bir teklif belirlemenize ve banka ile pazarlık yapmanıza yardımcı olabilir.
Vergi kanunları karmaşık olduğundan ve sürekli değiştiğinden, size kapsamlı ve güncel bilgiler vermesi için gayrimenkul yatırımı ve ilgili vergi kanunlarını bilen bir yeminli mali müşavir (CPA) ile görüşmelisiniz.
Bir yatırımda kar etmek ve zarar etmek arasındaki fark anlamına gelebilir.
Öne Çıkanlar
Açığa satışın mali sonuçları, hem satıcı hem de borç veren için bir hacizden daha az şiddetli olabilir.
Eski malikin eksiği ödemesi istenebilir veya borç affedilebilir.
Açığa satış genellikle mali sıkıntı içindeki bir ev sahibini, durgunluktaki bir emlak piyasasını veya her ikisini birden gösterir.
Açığa satış, ipotek kredisi veren tarafından önceden onaylanmalıdır.
Bir ev alıcısı için, temkinli yaklaşılırsa açığa satış iyi bir fırsat olabilir.
SSS
Açığa Satış ile Haciz Arasındaki Fark Nedir?
Kısa bir satışta, mali sıkıntıdan kurtulmak için ev sahibi tarafından süreç başlatılır. Mal sahibi, borç verene sunduğu belgelerle mali sıkıntının boyutunu kanıtlamalıdır. Borç veren ilerlemeyi kabul ederse, bir alıcı bulmaktan ev sahibi sorumludur. Bir hacizde, borç veren süreci başlatır, eve el koyar ve gerekirse ödeme yapmayan mal sahibini tahliye eder. Borç veren varlığı mümkün olduğunca çabuk tasfiye etmeye çalıştığından, haciz süreci genellikle açığa satıştan daha hızlıdır.
Kısa Satış Nedir?
Gayrimenkulde, bir mal sahibi, ödenmemiş ipotek tutarından daha düşük bir fiyata bir ev sattığında açığa satış gerçekleşebilir. Bu, genellikle mal sahibi mali stres altındayken ve ipotek ödemelerinde geride kaldığında olur. Ev sahibi, satıştan elde edilen gelirin tamamı borç verene gitmekle birlikte, evi üçüncü bir kişiye satmakla yükümlüdür. Borç veren, kısa satışı gerçekleşmeden önce onaylamalıdır. Süreç, ilgili evraklar nedeniyle bir yıl kadar sürebilir.
Açığa Satış Mülkiyet Almak İyi Bir Fikir mi?
Kısa vadeli bir mülk satın almak, potansiyel bir alıcı için iyi bir anlaşma olabilir. Bununla birlikte, ilgili bazı dezavantajların farkında olmak önemlidir. Kısa satışlar uzun sürebilir. Ayrıca, banka haciz işleminin daha kazançlı bir seçenek olduğuna inanırsa, açığa satışı reddedebilir ve bunun yerine haciz ile ilerleyebilir.
