공매도

공매도란 무엇입니까?

부동산 공매도는 현재 소유자의 모기지 금액보다 낮은 가격으로 부동산을 제안하는 것입니다.

공매도는 일반적으로 대출 기관이 압류를 통해 부동산을 압류하기 전에 재산을 매각해야 하는 재정적으로 어려움을 겪는 주택 소유자의 신호입니다.

공매도의 모든 수익은 대출 기관에 전달됩니다. 그런 다음 대출 기관은 남은 잔액을 용서하거나 이전 주택 소유자가 차액의 전부 또는 일부를 대출 기관에 지불하도록 요구 하는 부족 판결 을 추구하는 두 가지 옵션이 있습니다. 일부 주에서는 이러한 가격 차이를 용서해야 합니다.

공매도 이해하기

공매도는 일반적으로 주택 소유자가 재정적 어려움에 처해 하나 이상의 모기지 상환금을 내지 못했을 때 발생합니다. 압류 절차가 앞당겨질 수 있습니다.

또한 많은 지역에서 주택 가격이 폭락하고 판매가 둔화된 2007-2009년 금융 위기와 같이 주택 시장이 침체기에 있을 때 발생할 가능성이 더 큽니다.

예를 들어, 부동산 가치가 하락하면 주택 소유자는 모기지 상환금이 아직 175,000달러가 남아 있는 상태에서 집을 150,000달러에 팔 수 있습니다. $25,000의 차액( 마감 및 기타 판매 비용 차감 )을 결손금이라고 합니다.

대출 기관 승인

모기지 대출 기관은 공매도 실행 결정에 서명해야 합니다 .

일반적으로 은행인 대출 기관은 모기지 보유자가 공매도가 타당한 이유를 설명하는 문서를 제출하도록 요구합니다. 대출 기관의 사전 승인 없이는 공매도가 발생할 수 없습니다.

공매도는 길고 서류 작업이 많이 필요한 거래인 경향이 있으며 처리하는 데 최대 1년이 걸립니다. 그것들은 압류 만큼 주택 소유자의 신용 등급 에 해롭지 않습니다.

모기지 대출에 대한 차별은 불법입니다. 인종, 종교, 성별, 결혼 여부, 공공 부조 사용, 출신 국가, 장애 또는 연령에 따라 차별을 받았다고 생각되면 취할 수 있는 조치가 있습니다. 하나는 소비자 금융 보호국(CFPB) 또는 미국 주택 및 도시 개발부(HUD)에 보고서를 제출하는 것입니다.

특별 고려 사항

공매도 는 압류보다 개인의 신용 점수 에 영향을 미치지만 여전히 부정적인 신용 표시입니다. 신용 회사가 합의한 대로 지불되지 않은 것으로 표시한 모든 유형의 부동산 판매는 점수에 영향을 줍니다. 공매도, 압류, 압류 증서 는 모두 개인의 신용 등급을 어느 정도 손상시킵니다.

공매도가 항상 남아 있는 모기지 부채를 무효화하는 것은 아닙니다. 모기지에는 두 부분이 있습니다. 첫 번째는 대출을 확보하는 데 사용되는 자산에 대한 유치권 입니다. 선취특권은 차용인이 대출금을 상환할 수 없는 경우 대출자를 보호합니다. 대출 기관에 상환을 위해 부동산을 매각할 수 있는 권리를 부여합니다. 모기지의 이 부분은 공매도에서 면제됩니다.

모기지의 두 번째 부분은 상환 약속입니다. 대출 기관은 여전히 새로운 어음이나 결손금 징수를 통해 이 부분을 집행할 수 있습니다. 어쨌든 대출 기관은 공매도를 승인해야 하며, 이는 차용인이 때때로 변덕스럽다는 것을 의미합니다.

대출 기관이 공매도에 동의하도록 설득할 때 주택 소유자가 모기지 승인 당시 보류되었던 것이 아니라 재정적 어려움의 새로운 원인을 언급할 수 있어야 합니다.

공매도 대 압류

늦어 지거나 물에 잠긴 집을 소유하거나 둘 다인 주택 소유자에게 두 가지 가능한 결과입니다 . 어느 경우든 집주인은 강제로 집과 헤어지지만 일정과 결과는 다릅니다.

차압 작동 방식

압류에서 대출자는 차용인이 지불하지 않으면 집을 압류합니다. 공매도와 달리 차압은 대출 기관이 단독으로 시작합니다. 차압은 대출 기관의 마지막 옵션입니다.

그러한 경우, 대출 기관은 주택을 압류하여 결국 모기지론에 대한 투자를 잘할 수 있기를 기대합니다. 대부분의 공매도와 달리 많은 압류는 집주인이 집을 버린 후에 발생합니다. 거주자가 여전히 집에 있으면 대출 기관에 의해 퇴거됩니다.

대출 기관은 주택에 접근할 수 있게 되면 감정을 주문하고 판매 를 위해 올립니다.

자산을 신속하게 청산 하기를 원하기 때문에 완료하는 데 시간이 덜 걸립니다 . 압류된 주택은 공공 수탁자 판매에서 경매로 나올 수도 있습니다.

상황에 따라 압류를 경험한 주택 소유자는 다른 주택을 구입하기 위해 2년에서 7년을 기다려야 합니다. 차압은 7년 동안 개인의 신용 보고서 에 보관됩니다.

공매도의 작동 원리

고민하는 집주인은 일반적으로 공매도 과정에서 집에 머물게 됩니다.

공매도를 거친 주택 소유자는 특정 제한 사항에 따라 즉시 다른 주택을 구입할 수 있습니다.

압류는 파산을 선언하고 신용을 파괴하는 것과 같이 재정적 미래에 심각한 결과를 초래하더라도 본질적으로 집을 떠나게 하는 반면 공매도를 완료하는 것은 노동 집약적입니다. 그러나 공매도와 관련된 추가 작업에 대한 보상은 그만한 가치가 있습니다.

공매도에 대한 덜 과감한 대안으로는 대출 수정 또는 개인 모기지 보험 사용이 있습니다.

공매도 대안

공매도를 포기하기 전에 대출 기관과 지불 계획 수정 또는 대출 수정 가능성에 대해 이야기하십시오. 이러한 옵션 중 하나를 사용하면 집에 머물고 다시 일어설 수 있습니다.

대출 수정을 받으면 새로운 신용 신청과 마찬가지로 일시적으로 신용 점수가 낮아질 수 있습니다.

개인 모기지 보험 (PMI) 이 있는 경우 집에 머물 수 있는 또 다른 옵션이 있습니다 . 다운이 20% 미만인 주택을 구매한 많은 주택 소유자는 주택과 함께 PMI를 구매해야 했습니다. PMI 회사는 귀하가 현재 재정 상황에서 회복할 수 있는 기회가 있다고 생각하는 경우 귀하의 지불금을 최신 상태로 유지하기 위해 대출 기관에 자금을 제공할 수 있습니다. 결국 선금을 갚아야 합니다.

공매도 과정

공매도를 하려면 여러 단계가 필요합니다.

대출을 설득

절차를 시작하기 전에 어려움을 겪고 있는 주택 소유자는 대출 기관이 공매도에 동의할 가능성이 얼마나 되는지 고려해야 합니다. 대출 기관은 협력할 필요가 없습니다.

재정적 문제의 원인은 주택 구입자가 대출을 신청할 때 공개하지 않은 것이 아니라 건강 문제, 실직, 이혼과 같은 새로운 것이어야 합니다. 대출자는 부정직한 대출자에게 동정을 나타내지 않을 것입니다.

그러나 약탈적인 대출 관행의 희생자라고 생각되면 주택을 구입한 후 큰 재정적 재앙이 없었더라도 대출 기관에 공매도를 권유할 수 있습니다.

좀 더 설득력 있는 입장에 서려면 비필수품 구매를 중단하십시오. 당신은 대출 기관이 당신의 제안을 검토할 때 무책임한 것처럼 보이기를 원하지 않습니다.

공매도 승인을 방해할 수 있는 기타 상황에 유의하십시오. 아직 모기지 상환액이 채무 불이행 상태 가 아닌 경우 대출 기관에서 기꺼이 귀하와 협력하지 않을 것입니다. 대출 기관이 공매도를 허용하는 것보다 주택 압류를 통해 더 많은 돈을 얻을 수 있다고 생각하면 허용하지 않을 수 있습니다. 누군가 가 저당에 공동 서명 한 경우 대출 기관은 공매도를 하지 않고 그 사람에게 지불 책임을 물을 수 있습니다.

상황이 공매도에 적합하다고 생각되면 은행의 의사결정자와 그 가능성에 대해 이야기하십시오. 고객 서비스 담당자 에게만 이야기하지 마십시오 . 즉시 대출 기관의 손실 완화 부서에 문의하도록 요청하십시오.

첫 번째 결정권자의 말이 마음에 들지 않으면 다른 날 다른 사람과 이야기해 보고 다른 대답이 나오는지 확인하십시오. 대출 기관이 공매도를 고려할 의향이 있다면 공매도 제안서를 작성하고 구매자를 찾는 일을 진행할 준비가 된 것입니다.

전문가에게 문의

이때 변호사, 세무사, 부동산 중개인 과 상의해야 합니다. 고가의 전문 서비스이지만 복잡한 공매도 거래 를 직접 처리하려고 하면 더 큰 재정적 문제에 직면할 수 있습니다.

귀하의 집에서 판매 수익금에서 이러한 서비스 비용을 지불할 수 있습니다. 공매도 거래에 익숙한 전문가가 지불 방법에 대한 지침을 제공할 수 있습니다.

가격 설정

부동산 판매 비용을 판매에서 얻는 데 필요한 총 금액에 포함해야 합니다. 물론 가능한 한 모기지 가치에 가깝게 집을 팔고 싶지만 불황기 에는 부족할 수밖에 없습니다.

일부 주에서는 공매도 후에도 은행이 부족분의 전부 또는 일부를 상환할 것으로 예상합니다.

문서 수집 및 구매자 찾기

대출 기관에 재정적 어려움을 입증하는 데 필요한 모든 문서를 수집하십시오. 여기에는 은행 거래 명세서,. 의료 청구서, 급여 명세서, 이전 직장에서의 해고 통지서 또는 이혼 판결문이 포함될 수 있습니다.

제안을 하는 것은 당신에게 달려 있습니다. 대출기관이 수익금을 수령하기 때문에 모든 세부사항을 접수한 후 궁극적으로 공매도를 승인해야 한다는 점에 유의하십시오.

당신의 직업은 집 구매자를 찾는 것입니다.

은행에 제안서 제출

구매자와 필요한 서류가 있으면 구매자의 제안과 제안서를 은행에 제출할 준비가 된 것입니다.

귀하의 곤경에 처한 재정 상태에 대한 문서와 함께 귀하의 제안서에는 모기지 상환을 방해하는 상황을 설명하는 어려움 서신이 포함되어야 합니다. 가능한 한 설득력있게 만들고 은행에 호소하면서 귀하의 이익을 보호하기를 원합니다.

금융 정보를 대출 기관에 제출할 때 주의하십시오. 공매도를 승인하지 않으면 귀하의 재정 정보를 사용하여 압류 절차에서 귀하로부터 돈을 빼내려고 할 수 있습니다. 여전히 현금 자산 이 있는 경우 해당 자산 을 사용하여 모기지 상환을 계속하거나 판매 가격과 모기지 금액 사이의 부족분을 보충해야 할 수 있습니다.

공매도를 완료한 경험이 있는 변호사가 세부 사항을 탐색하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

공매도는 대출 기관의 승인이 필요하기 때문에 일반 주택 매매보다 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다. 그들도 종종 넘어집니다. 구매자는 귀하의 답변을 기다리는 동안 다른 부동산을 찾을 수 있습니다. 이 가능성에 대비하십시오. 공매도 거래가 성사되면 국세청(IRS)에 문의하여 부족분에 대해 세금을 납부해야 하는지 알아보십시오.

공매도가 여전히 신용 점수에 영향을 줄 수 있다는 것을 잊지 마십시오. 공매도 이전에 놓친 모기지 상환액은 신용 보고서 에 연체로 표시될 수 있습니다. 무엇을 보고할지 결정하는 것은 은행의 몫이므로 은행이 연체된 지급금을 보고하지 않도록 설득하는 것이 가장 좋습니다.

당신이 크게 뒤처지기 전에 어려움을 제기했다면 은행은 이와 관련하여 관대해질 가능성이 더 큽니다.

구매자와 투자자를 위한 공매도 전략

공매도는 구매자에게 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있는 훌륭한 기회를 제공할 수 있습니다. 다음은 공매도 부동산을 고려할 때 현명한 결정을 내리는 데 도움이 되는 몇 가지 팁입니다.

찾는 방법 배우기

대부분의 공매도 부동산은 부동산 중개인과 부동산 웹사이트에 나열되어 있습니다. 일부 목록은 공매도로 광고되지 않을 수 있으므로 목록 내에서 단서를 찾아야 할 수도 있습니다. 은행 승인 대상으로 표시될 수 있습니다.

경험 많은 부동산 중개인은 공매도 부동산을 찾고 닫는 데 있어 큰 차이를 만들 수 있습니다. 공매도를 전문으로 하는 에이전트는 NAR( National Association of Realtors ) 에서 제공하는 SFR(공매도 및 차압 자원) 인증을 보유할 수 있습니다 .

이 인증 소지자는 공매도 및 압류, 공매도 자격을 갖춘 판매자, 대출 기관과의 협상 및 구매자 보호에 대한 전문 교육을 받았습니다.

서둘러 준비하고 기다리세요

공매도는 구매자와 판매자 모두에게 복잡하고 시간이 많이 걸리는 거래입니다. 대출 기관이 공매도를 승인하는 데 몇 주 또는 몇 달이 걸릴 수 있으며 제안을 제출한 많은 구매자는 프로세스가 너무 오래 걸리기 때문에 결국 취소하게 됩니다.

공매도 거래에 대한 규칙은 주마다 다르지만 일반적으로 다음 단계가 포함됩니다.

• 공매도 패키지: 차용인은 재정 패키지를 대출 기관에 제출하여 재정적 어려움을 입증해야 합니다. 패키지에는 재무 제표, 판매자의 어려움을 설명하는 서신, 세금 신고서, W-2,. 급여 명세서, 은행 거래 내역서를 포함한 재무 기록이 포함됩니다.

• 공매도 제안: 판매자가 잠재적 구매자의 제안을 수락하면 목록 에이전트는 대출 기관에 목록 계약,. 실행된 구매 제안, 구매자의 사전 승인 서신, 진지한 현금 수표 사본 , 판매자의 단기 판매 패키지. 문서가 제출되지 않았거나 은행 측의 제출 오류로 인해 패키지에 누락된 항목이 있는 경우 프로세스가 지연됩니다.

• 은행 처리: 은행에서 제안을 검토하는 데 몇 주에서 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 결국에는 그것을 승인하거나 거부할 것입니다. 판매자가 제안을 수락한다고 해서 은행이 가격에 동의하는 것은 아닙니다. 은행이 압류 절차를 통해 더 많은 돈을 벌 수 있다고 생각하면 제안을 거부합니다.

집을 뒤집을 의도로 공매도에서 집을 사는 경우 수익성 있는 거래의 핵심은 좋은 구매 가격입니다.

모든 것은 숫자에 있습니다

부동산 투자에서 돈은 사면 된다고 합니다. 이것은 좋은 구매 가격이 종종 성공적인 거래의 열쇠라는 것을 의미합니다. 좋은 가격에 부동산을 얻을 수 있다면 매각 시기가 도래했을 때 앞서 나올 확률이 높아집니다. 반면에 구매 가격이 하이 엔드에 있으면 이익 마진이 감소하는 것을 볼 수 있습니다.

부동산을 사서 좋은 상태로 유지하고 수익성 있는 가격에 팔 수 있어야 합니다. 투자자는 주택을 빠르게(일반적으로 시장보다 낮은 가격에) 매각할 수 있어야 하며 좋은 구매 가격이 이를 가능하게 합니다.

그러나 구매 가격은 하나의 중요한 숫자일 뿐입니다. 다음을 포함하여 몇 가지 다른 계산도 수행해야 합니다.

수리 및 개조 비용

이 비용은 건물의 상태와 계획에 따라 달라집니다. 이것은 투자가 돈을 벌 수 있는지 결정하는 데 필요한 수치 중 하나이기 때문에 현실적인 예산을 개발하기 위해 시간과 노력을 투자하는 것이 좋습니다.

고려해야 할 비용에는 재료비, 인건비, 허가증, 검사비, 쓰레기 수거비, 보관 비용 및 쓰레기 수거통 임대가 포함됩니다. 좋은 검사(구매하기 전에)는 금이 간 기초, 잘못된 배선 또는 광범위한 흰개미 손상과 같은 큰 비용을 알려줄 수 있습니다.

수리 후 값(ARV)

ARV는 수리 및 개조 후 해당 부동산의 공정 시장 가치(FMV) 추정치입니다. 투자자는 이 수치를 보고 부동산에 잠재적인 이익이 있는지 여부를 판단합니다.

비교 대상 (comps) 을 살펴보는 것 입니다. 침실과 욕실의 수와 같이 평방 피트면에서 유사한 기능을 가진 지역(일반적으로 대상 부동산에서 최대 1마일 떨어진 곳)에서 최근에 판매된 주택입니다.

운반 비용

운송 비용은 자산을 보유하는 데 드는 비용입니다. 부동산을 오래 소유할수록 다음과 같은 운송 비용에 더 많이 지출하게 됩니다.

• 모기지 상환(이자 포함)

• 재산세

• 보험

• 콘도 및 협회비

• 유틸리티(전기, 가스, 수도, 하수도, 쓰레기)

수익성 결정

투자가 수익을 얻으려면 비용(구매 가격, 수리 및 개조 비용, 운반 비용)의 합계가 ARV보다 낮아야 합니다. 비용이 ARV에 가깝거나 높으면 수익을 내기 어렵거나 불가능합니다. ARV에서 구매 가격, 수리 및 개조 비용, 운반 비용을 빼면 잠재적 이익을 결정할 수 있습니다.

이익 = ARV – 구매 가격 – R&R 비용 – 유지 비용

부동산 투자자는 부동산에서 최소 20%의 이익을 얻을 것으로 기대할 수 있습니다. 일부는 다양한 주택 시장의 부동산을 평가하기 위해 지침을 사용합니다. 이 지침에 따르면 총 투자액(구매 가격, 수리 및 개조 비용, 운반 비용)은 다음을 초과해서는 안 됩니다.

• 집값이 오르고 있는 시장에서 ARV의 80%

• 플랫 시장에서 ARV의 70% ~ 75%

• 집값이 하락하는 시장에서 ARV의 60~65%

예를 들어 부동산의 ARV가 $200,000인 경우 총 투자 금액은 상승하는 시장에서 약 $160,000, 평평한 시장에서 $140,000, 가치가 하락하는 시장에서 $120,000로 제한되어야 합니다.

다양한 투자 수준은 변화하는 시장 상황에서 위험을 줄이는 데 사용됩니다. 상승하는 시장에서 더 많은 위험을 감수할 수 있습니다. 판매할 때 ARV를 얻을 가능성이 높거나 더 좋기 때문입니다. 하락하는 시장에서는 ARV를 얻을 가능성이 적으므로 투자는 더 작아야 합니다.

결론

공매도 부동산은 더 적은 비용으로 집을 구입할 수 있는 좋은 기회를 제공할 수 있습니다. 많은 경우에 공매도 주택은 합리적인 상태이며 구매 가격이 압류보다 높을 수 있지만 주택을 시장성 있게 만드는 비용은 훨씬 낮을 수 있으며 판매자의 불이익은 덜 심각할 수 있습니다.

그러나 긴 과정 때문에 구매자와 판매자는 기꺼이 기다려야 합니다. 경험 많은 부동산 중개인이 공정한 제안을 결정하고 은행과 협상하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

세법은 복잡하고 지속적으로 변경되기 때문에 부동산 투자 및 관련 세법에 대해 잘 알고 있는 공인회계사 (CPA)와 상의하여 종합적이고 최신 정보를 제공받아야 합니다.

투자에서 이익을 얻는 것과 손실을 보는 것의 차이를 의미할 수 있습니다.

하이라이트

• 공매도의 재정적 결과는 매도인과 대출기관 모두에게 압류보다 덜 심각할 수 있습니다.

• 이전 소유자가 부족액을 지불해야 하거나 부채가 탕감될 수 있습니다.

• 공매도는 일반적으로 재정적 어려움에 처한 주택 소유자, 침체된 부동산 시장 또는 둘 다를 나타냅니다.

• 공매도는 모기지론자의 사전 승인을 받아야 합니다.

• 주택 구매자에게 공매도는 신중하게 접근하면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

자주하는 질문

공매도와 압류의 차이점은 무엇입니까?

공매도에서는 재정적 문제에서 벗어나기 위해 집주인이 절차를 시작합니다. 소유자는 대출 기관에 제출한 문서를 통해 재정적 어려움의 정도를 입증해야 합니다. 대출 기관이 진행하기로 동의하면 주택 소유자는 구매자를 찾을 책임이 있습니다. 압류에서 대출 기관은 절차를 시작하여 주택을 압류하고 필요한 경우 지불하지 못한 소유자를 퇴거시킵니다. 대출 기관은 가능한 한 빨리 자산을 청산하려고 하기 때문에 압류 절차는 일반적으로 공매도보다 빠릅니다.

공매도란 무엇입니까?

부동산에서 공매도는 소유자가 미지급 모기지 금액보다 낮은 가격에 집을 팔 때 발생할 수 있습니다. 이것은 일반적으로 소유자가 재정적 스트레스를 받고 모기지 상환금이 연체된 경우에 발생합니다. 소유주는 주택을 제3자에게 판매할 의무가 있으며 판매 수익금 전액은 대출 기관에 전달됩니다. 대출 기관은 공매도가 발생하기 전에 반드시 승인을 받아야 합니다. 이 과정은 관련된 서류 작업으로 인해 1년이 걸릴 수 있습니다.

공매도 부동산을 사는 것이 좋은 생각입니까?

단기 판매 부동산을 구입하는 것은 예비 구매자에게 좋은 거래가 될 수 있습니다. 그러나 관련된 몇 가지 단점을 인식하는 것이 중요합니다. 짧은 판매는 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 또한 은행이 압류 절차가 더 유리한 옵션이라고 생각하면 공매도를 거부하고 대신 압류를 진행할 수 있습니다.