सेल

शार्ट सेल क्या होती है?

अचल संपत्ति में एक छोटी बिक्री एक पूछ मूल्य पर एक संपत्ति की पेशकश है जो वर्तमान मालिक के बंधक पर देय राशि से कम है।

एक छोटी बिक्री आमतौर पर एक आर्थिक रूप से व्यथित गृहस्वामी का संकेत होता है, जिसे ऋणदाता द्वारा फौजदारी में जब्त करने से पहले संपत्ति को बेचने की आवश्यकता होती है।

एक छोटी बिक्री की सभी आय ऋणदाता के पास जाती है। ऋणदाता के पास तब दो विकल्प होते हैं - शेष शेष राशि को माफ करने के लिए या एक कमी के फैसले को आगे बढ़ाने के लिए जिसके लिए पूर्व गृहस्वामी को ऋणदाता को सभी या अंतर के हिस्से का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। कुछ राज्यों में, कीमत में इस अंतर को माफ किया जाना चाहिए।

एक छोटी बिक्री को समझना

लघु बिक्री आमतौर पर तब होती है जब एक गृहस्वामी वित्तीय संकट में होता है और एक या अधिक बंधक भुगतानों से चूक जाता है। फौजदारी की कार्यवाही आगे बढ़ सकती है।

जब आवास बाजार नीचे की अवधि में होता है, जैसे कि 2007-2009 वित्तीय संकट, जिसके कारण घर की कीमतें गिर गईं और कई क्षेत्रों में बिक्री धीमी हो गई, तब भी उनके होने की संभावना अधिक होती है।

उदाहरण के लिए, यदि अचल संपत्ति के मूल्यों में गिरावट आती है, तो एक गृहस्वामी $ 150,000 में एक घर बेच सकता है, जब बंधक पर भुगतान करने के लिए अभी भी $ 175, 000 शेष हैं। $25,000 के अंतर (किसी भी समापन और अन्य बिक्री लागत को घटाकर ) को कमी कहा जाता है।

ऋणदाता साइन-ऑफ

प्रक्रिया शुरू होने से पहले, बंधक ऋणदाता को एक छोटी बिक्री निष्पादित करने के निर्णय पर हस्ताक्षर करना चाहिए, जिसे कभी -कभी पूर्व-फौजदारी बिक्री कहा जाता है।

ऋणदाता, आम तौर पर एक बैंक, की आवश्यकता होती है कि बंधक धारक दस्तावेज प्रस्तुत करता है जिसमें बताया गया है कि एक छोटी बिक्री क्यों समझ में आती है। ऋणदाता की पूर्व स्वीकृति के बिना कोई छोटी बिक्री नहीं हो सकती है।

लघु बिक्री लंबी और कागजी कार्रवाई-गहन लेनदेन होती है, जिसे संसाधित करने में पूरे एक वर्ष तक का समय लगता है। वे एक फौजदारी के रूप में एक गृहस्वामी की क्रेडिट रेटिंग के लिए हानिकारक नहीं हैं ।

बंधक ऋण देने में भेदभाव अवैध है। अगर आपको लगता है कि आपके साथ जाति, धर्म, लिंग, वैवाहिक स्थिति, सार्वजनिक सहायता के उपयोग, राष्ट्रीय मूल, विकलांगता या उम्र के आधार पर भेदभाव किया गया है, तो आप कुछ कदम उठा सकते हैं। एक उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो (सीएफपीबी) या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (एचयूडी) के साथ एक रिपोर्ट दर्ज करना है।

विशेष ध्यान

एक छोटी बिक्री किसी व्यक्ति के क्रेडिट स्कोर को एक फौजदारी से कम नुकसान पहुंचाती है लेकिन यह अभी भी एक नकारात्मक क्रेडिट मार्क है। किसी भी प्रकार की संपत्ति की बिक्री जिसे क्रेडिट कंपनी द्वारा सहमति के अनुसार भुगतान नहीं किया गया है, स्कोर पर एक डिंग है। कम बिक्री, फोरक्लोजर, और फोरक्लोजर के बदले में किए गए कार्य सभी किसी व्यक्ति की क्रेडिट रेटिंग को कुछ हद तक नुकसान पहुंचाते हैं।

लघु बिक्री हमेशा शेष बंधक ऋण को नकारती नहीं है। बंधक के दो भाग होते हैं। पहला संपत्ति के खिलाफ ग्रहणाधिकार है जिसका उपयोग ऋण को सुरक्षित करने के लिए किया जाता है। यदि कोई उधारकर्ता ऋण का भुगतान नहीं कर सकता है तो ग्रहणाधिकार ऋणदाता की रक्षा करता है। यह ऋण देने वाली संस्था को पुनर्भुगतान के लिए संपत्ति बेचने का अधिकार देता है। बंधक के इस हिस्से को छोटी बिक्री में माफ कर दिया जाता है।

बंधक का दूसरा भाग चुकाने का वादा है। ऋणदाता अभी भी इस हिस्से को एक नए नोट के माध्यम से या कमी के संग्रह के माध्यम से लागू कर सकते हैं। किसी भी मामले में, ऋणदाता को छोटी बिक्री को मंजूरी देनी चाहिए, जिसका अर्थ है कि उधारकर्ता कभी-कभी उनकी इच्छा पर होते हैं।

जब एक ऋणदाता को एक छोटी बिक्री के लिए सहमत होने के लिए राजी किया जाता है, तो यह महत्वपूर्ण है कि गृहस्वामी वित्तीय कठिनाई का एक नया स्रोत उद्धृत करने में सक्षम हो, न कि कुछ ऐसा जो उस समय रोक दिया गया था जब बंधक को मंजूरी दी गई थी।

लघु बिक्री बनाम फौजदारी

एक छोटी बिक्री या फौजदारी घर के मालिकों के लिए दो संभावित परिणाम हैं जो अपने बंधक भुगतान पर पीछे हैं, एक घर है जो पानी के नीचे है,. या दोनों हैं। किसी भी मामले में, मालिक को घर छोड़ने के लिए मजबूर किया जाता है, लेकिन समय और परिणाम अलग होते हैं।

एक फौजदारी कैसे काम करती है

एक फौजदारी में, उधारकर्ता भुगतान करने में विफल होने के बाद ऋणदाता घर को जब्त कर लेता है। एक छोटी बिक्री के विपरीत, अकेले ऋणदाता द्वारा एक फौजदारी शुरू की जाती है। फौजदारी ऋणदाता के लिए अंतिम विकल्प है।

ऐसे मामलों में, ऋणदाता घर पर कब्जा कर लेता है, अंततः बंधक में अपने निवेश पर अच्छा करने की उम्मीद करता है। सबसे छोटी बिक्री के विपरीत, गृहस्वामी के घर छोड़ने के बाद कई फौजदारी होती है। यदि रहने वाले अभी भी घर में हैं, तो उन्हें ऋणदाता द्वारा बेदखल कर दिया जाता है।

एक बार जब ऋणदाता की घर तक पहुंच हो जाती है, तो वह एक मूल्यांकन का आदेश देता है और इसे बिक्री के लिए रखता है।

फौजदारी आम तौर पर पूरा होने में कम समय लेती है क्योंकि ऋणदाता संपत्ति को जल्दी से समाप्त करना चाहता है। एक सार्वजनिक ट्रस्टी बिक्री पर फौजदारी घरों की नीलामी भी की जा सकती है।

परिस्थितियों के आधार पर, फौजदारी का अनुभव करने वाले मकान मालिकों को दूसरा घर खरीदने के लिए दो से सात साल तक इंतजार करना पड़ता है। एक फौजदारी सात साल के लिए एक व्यक्ति की क्रेडिट रिपोर्ट पर रखी जाती है ।

एक छोटी बिक्री कैसे काम करती है

एक व्यथित गृहस्वामी को आमतौर पर छोटी बिक्री प्रक्रिया के दौरान घर में रहना पड़ता है।

एक गृहस्वामी जो एक छोटी बिक्री से गुजरा है, कुछ प्रतिबंधों के साथ, तुरंत दूसरा घर खरीदने के योग्य हो सकता है।

जबकि एक फौजदारी अनिवार्य रूप से आपको अपने घर से दूर जाने देती है - यद्यपि आपके वित्तीय भविष्य के लिए गंभीर परिणाम, जैसे कि दिवालिया घोषित करना और आपके क्रेडिट को नष्ट करना - एक छोटी बिक्री को पूरा करना श्रम-गहन है। हालांकि, एक छोटी बिक्री में शामिल अतिरिक्त काम के लिए भुगतान इसके लायक हो सकता है।

लघु बिक्री के कम कठोर विकल्पों में ऋण संशोधन या निजी बंधक बीमा का उपयोग शामिल है।

लघु बिक्री विकल्प

एक छोटी बिक्री के लिए खुद को इस्तीफा देने से पहले, अपने ऋणदाता से संशोधित भुगतान योजना या ऋण संशोधन की संभावना के बारे में बात करें । इनमें से एक विकल्प आपको अपने घर में रहने और अपने पैरों पर वापस आने की अनुमति दे सकता है।

ऋण संशोधन प्राप्त करना आपके क्रेडिट स्कोर को अस्थायी रूप से कम कर सकता है, जैसा कि नए क्रेडिट के लिए कोई भी आवेदन होगा।

निजी बंधक बीमा (पीएमआई) है तो आपके घर में रहने का एक अन्य संभावित विकल्प उपलब्ध हो सकता है । कई मकान मालिक जिन्होंने 20% से कम के साथ घर खरीदा था, उन्हें अपने घरों के साथ पीएमआई खरीदना आवश्यक था। यदि पीएमआई कंपनी को लगता है कि आपके पास अपनी वर्तमान वित्तीय स्थिति से उबरने का मौका है, तो यह आपके भुगतान को अद्यतित करने के लिए आपके ऋणदाता को धनराशि अग्रिम कर सकती है। आखिरकार, आपको अग्रिम चुकाना होगा।

लघु बिक्री प्रक्रिया

एक छोटी बिक्री को खींचने के लिए कई कदम आवश्यक हैं।

ऋणदाता को समझाएं

प्रक्रिया शुरू करने से पहले, संघर्षरत गृहस्वामियों को यह विचार करना चाहिए कि यह कितनी संभावना है कि ऋणदाता उनके साथ एक छोटी बिक्री पर काम करने के लिए सहमत होगा। ऋणदाता को सहयोग करने की आवश्यकता नहीं है।

वित्तीय परेशानी का स्रोत नया होना चाहिए, जैसे कि स्वास्थ्य समस्या, नौकरी छूटना या तलाक, न कि कुछ ऐसा जो होमबॉयर द्वारा मूल रूप से ऋण के लिए आवेदन करते समय खुलासा नहीं किया गया था। ऋणदाता बेईमान उधारकर्ता के प्रति सहानुभूति नहीं रखेगा।

हालांकि, अगर आपको लगता है कि आप शिकारी उधार प्रथाओं के शिकार थे, तो आप ऋणदाता से एक छोटी बिक्री में बात करने में सक्षम हो सकते हैं, भले ही घर खरीदने के बाद से आपके पास कोई बड़ी वित्तीय आपदा न हो।

अपने आप को अधिक ठोस स्थिति में रखने के लिए, गैर-जरूरी सामान खरीदना बंद कर दें। जब आप अपने प्रस्ताव की समीक्षा करते हैं तो आप ऋणदाता के प्रति गैर-जिम्मेदार नहीं दिखना चाहते हैं।

अन्य परिस्थितियों से अवगत रहें जो एक छोटी बिक्री की स्वीकृति को रोक सकती हैं। यदि आप अभी तक अपने बंधक भुगतान में चूक नहीं कर रहे हैं,. तो ऋणदाता शायद आपके साथ काम करने को तैयार नहीं होगा। यदि ऋणदाता को लगता है कि उसे आपके घर पर फोरक्लोज़िंग से एक छोटी बिक्री की अनुमति देने से अधिक धन मिल सकता है, तो वह इसकी अनुमति नहीं दे सकता है। अगर किसी ने गिरवी पर हस्ताक्षर किए हैं, तो ऋणदाता उस व्यक्ति को एक छोटी बिक्री करने के बजाय भुगतान के लिए जिम्मेदार ठहरा सकता है।

यदि आपको लगता है कि आपकी स्थिति छोटी बिक्री के लिए तैयार है, तो संभावना के बारे में बैंक के निर्णयकर्ता से बात करें। केवल ग्राहक सेवा प्रतिनिधि से बात न करें । तुरंत ऋणदाता के नुकसान शमन विभाग से बात करने के लिए कहें।

यदि आपको पहले निर्णयकर्ता की बात पसंद नहीं आती है, तो दूसरे दिन दूसरे से बात करने का प्रयास करें और देखें कि क्या आपको कोई भिन्न उत्तर मिलता है। यदि ऋणदाता एक छोटी बिक्री पर विचार करने को तैयार है, तो आप लघु-बिक्री प्रस्ताव बनाने और खरीदार खोजने के साथ आगे बढ़ने के लिए तैयार हैं।

पेशेवरों से सलाह लें

इस बिंदु पर, आपको एक वकील, एक कर पेशेवर और एक रियल एस्टेट एजेंट से परामर्श लेना चाहिए । हालांकि ये उच्च-मूल्य वाली पेशेवर सेवाएं हैं, यदि आप स्वयं एक जटिल लघु-बिक्री लेनदेन को संभालने का प्रयास करते हैं, तो आप खुद को और भी बड़ी वित्तीय परेशानी में पा सकते हैं।

आप अपने घर से बिक्री से प्राप्त आय से इन सेवा शुल्कों का भुगतान करने में सक्षम हो सकते हैं। शॉर्ट-सेल लेनदेन से निपटने के आदी पेशेवर आपको उन्हें भुगतान करने के तरीके के बारे में मार्गदर्शन देने में सक्षम होंगे।

कीमत तय करें

संपत्ति को बेचने की लागत को उस कुल राशि में शामिल करना सुनिश्चित करें जो आपको बिक्री से बाहर निकालने के लिए आवश्यक है। बेशक, आप जितना संभव हो सके अपने बंधक के मूल्य के करीब घर बेचना चाहते हैं, लेकिन एक डाउन मार्केट में, एक कमी होना तय है ।

कुछ राज्यों में, एक छोटी बिक्री के बाद भी, बैंक आपसे उस कमी के सभी या कुछ हिस्से का भुगतान करने की अपेक्षा करेगा।

अपने दस्तावेज़ इकट्ठा करें और एक खरीदार खोजें

ऋणदाता को अपनी वित्तीय कठिनाई साबित करने के लिए आवश्यक सभी दस्तावेज़ एकत्र करें। इनमें बैंक स्टेटमेंट,. मेडिकल बिल, पे स्टब्स, आपकी पिछली नौकरी से टर्मिनेशन नोटिस या तलाक का डिक्री शामिल हो सकता है।

एक प्रस्ताव के साथ आना आप पर निर्भर है। ध्यान रखें कि ऋणदाता को अंततः सभी विवरण प्राप्त करने के बाद एक छोटी बिक्री को मंजूरी देनी चाहिए क्योंकि ऋणदाता आय का प्राप्तकर्ता है।

आपका काम अपने घर के लिए खरीदार ढूंढना है।

बैंक को अपना प्रस्ताव जमा करें

एक बार आपके पास एक खरीदार और आवश्यक कागजी कार्रवाई हो जाने के बाद, आप बैंक को खरीदार की पेशकश और अपना प्रस्ताव जमा करने के लिए तैयार हैं।

आपकी संकटग्रस्त वित्तीय स्थिति के दस्तावेज़ीकरण के साथ, आपके प्रस्ताव में एक कठिनाई पत्र शामिल होना चाहिए जिसमें उन परिस्थितियों की व्याख्या की गई हो जो आपको अपना बंधक भुगतान करने से रोक रही हैं। आप इसे यथासंभव आश्वस्त करना चाहते हैं और बैंक से अपील करते हुए अपने हितों की रक्षा करना चाहते हैं।

अपनी वित्तीय जानकारी एक ऋणदाता को जमा करने के बारे में सावधान रहें। यदि यह लघु बिक्री को मंजूरी नहीं देता है, तो यह आपकी वित्तीय जानकारी का उपयोग फौजदारी कार्यवाही में आपसे पैसे निकालने का प्रयास करने के लिए कर सकता है। यदि आपके पास अभी भी नकद संपत्ति है,. तो आपसे उम्मीद की जा सकती है कि आप उनका उपयोग बंधक भुगतान जारी रखने या बिक्री मूल्य और बंधक राशि के बीच की कमी को पूरा करने के लिए करेंगे।

छोटी बिक्री को पूरा करने में अनुभवी एक वकील आपको विवरणों को नेविगेट करने में मदद कर सकता है।

ऋणदाता अनुमोदन की आवश्यकता के कारण छोटी बिक्री नियमित घरेलू बिक्री से अधिक समय ले सकती है। वे अक्सर गिर भी जाते हैं। आपके उत्तर की प्रतीक्षा करते हुए खरीदार को दूसरी संपत्ति मिल सकती है। इस संभावना के लिए तैयार रहें। यदि लघु-बिक्री का लेन-देन होता है, तो आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) से परामर्श करके देखें कि क्या आपको कमी पर कर का भुगतान करना होगा।

यह न भूलें कि एक छोटी बिक्री अभी भी आपके क्रेडिट स्कोर को प्रभावित कर सकती है। छोटी बिक्री से पहले आपके द्वारा छूटे हुए बंधक भुगतान के महीनों को आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पर बकाया भुगतान के रूप में दिखाया जा सकता है । यह बैंक पर निर्भर करता है कि वह क्या रिपोर्ट करे, इसलिए यह आपके हित में है कि आप बैंक को यह समझाने का प्रयास करें कि आपके डिफ़ॉल्ट भुगतानों की रिपोर्ट न करें।

इस संबंध में आपके बैंक के उदार होने की अधिक संभावना हो सकती है यदि आपने अपनी कठिनाई को काफी पीछे रहने से पहले उठाया था।

खरीदारों और निवेशकों के लिए लघु बिक्री रणनीतियाँ

कम बिक्री खरीदारों को कम कीमत पर घर पाने के बेहतरीन अवसर प्रदान कर सकती है। शॉर्ट-सेल प्रॉपर्टी पर विचार करते समय स्मार्ट निर्णय लेने में आपकी सहायता करने के लिए यहां कुछ युक्तियां दी गई हैं।

जानें कि उन्हें कैसे ढूंढें

अधिकांश लघु-बिक्री संपत्ति रियल एस्टेट एजेंटों और रियल एस्टेट वेबसाइटों पर सूचीबद्ध हैं। कुछ लिस्टिंग को छोटी बिक्री के रूप में विज्ञापित नहीं किया जा सकता है, इसलिए आपको लिस्टिंग के भीतर सुराग की तलाश करनी पड़ सकती है। इसे बैंक की मंजूरी के अधीन दर्शाया जा सकता है।

एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट शॉर्ट-सेल संपत्तियों को खोजने और बंद करने के मामले में बड़ा बदलाव ला सकता है। शॉर्ट सेल्स में विशेषज्ञता रखने वाले एजेंट शॉर्ट सेल्स एंड फोरक्लोजर रिसोर्स (एसएफआर) सर्टिफिकेशन रख सकते हैं, जो नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (एनएआर) द्वारा पेश किया गया एक पदनाम है।

इस प्रमाणन के धारकों के पास लघु बिक्री और फौजदारी, लघु बिक्री के लिए योग्य विक्रेता, उधारदाताओं के साथ बातचीत,. और खरीदारों की सुरक्षा में विशेष प्रशिक्षण है।

जल्दी करें और प्रतीक्षा करें

खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए छोटी बिक्री जटिल, समय लेने वाली लेनदेन है। एक ऋणदाता को एक छोटी बिक्री को मंजूरी देने में सप्ताह या महीने लग सकते हैं और कई खरीदार जो एक प्रस्ताव प्रस्तुत करते हैं, रद्द कर देते हैं क्योंकि प्रक्रिया में बहुत अधिक समय लगता है।

लघु-बिक्री लेनदेन के नियम अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होते हैं, लेकिन आमतौर पर चरणों में शामिल होते हैं:

• लघु बिक्री पैकेज: उधारकर्ता को अपने ऋणदाता को वित्तीय पैकेज जमा करके वित्तीय कठिनाई साबित करनी होती है। पैकेज में वित्तीय विवरण, विक्रेता की कठिनाइयों का वर्णन करने वाला एक पत्र, और कर रिटर्न, W-2s,. पेरोल स्टब्स और बैंक स्टेटमेंट सहित वित्तीय रिकॉर्ड शामिल हैं।

• लघु बिक्री प्रस्ताव: एक बार जब कोई विक्रेता संभावित खरीदार से एक प्रस्ताव स्वीकार कर लेता है, तो लिस्टिंग एजेंट ऋणदाता को लिस्टिंग अनुबंध,. एक निष्पादित खरीद प्रस्ताव, खरीदार का पूर्व-अनुमोदन पत्र, बयाना राशि चेक की एक प्रति भेजता है, और विक्रेता का लघु-बिक्री पैकेज। यदि पैकेज में कुछ भी नहीं है, या तो दस्तावेज़ जमा नहीं किया गया था या बैंक की ओर से फाइलिंग त्रुटि के कारण, प्रक्रिया में देरी होगी।

• बैंक प्रोसेसिंग: ऑफर की बैंक की समीक्षा में कई सप्ताह से लेकर महीनों तक का समय लग सकता है। अंत में, यह इसे स्वीकार या अस्वीकार करेगा। सिर्फ इसलिए कि विक्रेता एक प्रस्ताव स्वीकार करता है इसका मतलब यह नहीं है कि बैंक कीमत के लिए सहमत होगा। यदि बैंक को लगता है कि वह फौजदारी कार्यवाही के माध्यम से अधिक पैसा कमा सकता है, तो वह प्रस्ताव को अस्वीकार कर देगा।

यदि आप एक छोटी बिक्री में इसे फ़्लिप करने के इरादे से एक घर खरीद रहे हैं, तो एक लाभदायक लेनदेन की कुंजी एक अच्छी खरीद मूल्य है।

यह संख्या में है

रियल एस्टेट निवेश में कहा जाता है कि खरीद में पैसा बनता है। इसका मतलब है कि एक अच्छा खरीद मूल्य अक्सर एक सफल सौदे की कुंजी होता है। यदि आपको अच्छी कीमत पर कोई संपत्ति मिल सकती है, तो बेचने का समय आने पर आप आगे आने की संभावना बढ़ा देते हैं। दूसरी ओर, यदि खरीद मूल्य उच्च स्तर पर है, तो आप देखेंगे कि आपका लाभ मार्जिन घट रहा है।

आपको संपत्ति खरीदने, उसे अच्छी स्थिति में रखने और उसे लाभदायक मूल्य पर बेचने में सक्षम होना चाहिए। निवेशकों को घर को जल्दी से घुमाने और बेचने में सक्षम होना चाहिए - आमतौर पर नीचे के बाजार में - और एक अच्छा खरीद मूल्य इसे संभव बनाता है।

हालाँकि, खरीद मूल्य केवल एक महत्वपूर्ण संख्या है। आपको कुछ अन्य गणनाएँ भी करनी होंगी, जिनमें शामिल हैं:

मरम्मत और नवीनीकरण की लागत

ये लागतें संपत्ति की स्थिति और इसके लिए आपकी योजनाओं के आधार पर अलग-अलग होंगी। यह एक यथार्थवादी बजट विकसित करने के लिए समय और प्रयास लगाने के लिए भुगतान करता है, क्योंकि यह उन आंकड़ों में से एक है जिन्हें आपको यह निर्धारित करने की आवश्यकता होगी कि क्या निवेश पैसा कमा सकता है।

विचार करने की लागत में सामग्री, श्रम, परमिट, निरीक्षण शुल्क, कचरा हटाने, भंडारण लागत और डंपस्टर किराया शामिल हैं। एक अच्छा निरीक्षण (खरीदारी करने से पहले) आपको किसी भी बड़े खर्च के प्रति सचेत कर सकता है, जैसे कि एक टूटी हुई नींव, दोषपूर्ण वायरिंग, या व्यापक दीमक क्षति।

मरम्मत मूल्य (एआरवी) के बाद

एआरवी किसी भी मरम्मत और नवीनीकरण के बाद संपत्ति के उचित बाजार मूल्य (एफएमवी) का अनुमान है। निवेशक इस संख्या को यह निर्धारित करने के लिए देखते हैं कि किसी संपत्ति में लाभ की संभावना है या नहीं।

किसी संपत्ति के एआरवी का मूल्यांकन करने का सबसे अच्छा तरीका तुलना (कंप्स) को देखना है। ये ऐसे घर हैं जो हाल ही में क्षेत्र में बेचे गए हैं (आमतौर पर विषय संपत्ति से एक मील दूर तक) जिनमें वर्ग फुटेज के संदर्भ में समान विशेषताएं हैं, जैसे कि शयनकक्षों और स्नानघरों की संख्या।

वहन करने की लागत

संपत्ति पर रखने के लिए लागत वहन करना आपके खर्च हैं। जितना अधिक समय तक आप संपत्ति के मालिक होंगे, उतना ही आप लागत वहन करने पर खर्च करेंगे, जिसमें शामिल हैं:

• बंधक भुगतान (ब्याज सहित)

• संपत्ति कर

• बीमा

• कोंडो और एसोसिएशन फीस

• उपयोगिताएँ (बिजली, गैस, पानी, सीवर, कचरा)

लाभप्रदता निर्धारित करें

किसी निवेश के लाभदायक होने के लिए, आपकी लागतों का योग (खरीद मूल्य, मरम्मत और नवीनीकरण लागत, और वहन लागत) एआरवी से कम होना चाहिए। यदि आपकी लागत एआरवी के करीब या उससे अधिक है, तो लाभ कमाना मुश्किल या असंभव होगा। आप एआरवी से खरीद मूल्य, मरम्मत और नवीनीकरण लागत, और लागत वहन करके संभावित लाभ का निर्धारण कर सकते हैं:

लाभ = एआरवी - खरीद मूल्य - आर एंड आर लागत - वहन लागत

रियल एस्टेट निवेशक किसी संपत्ति पर कम से कम 20% लाभ अर्जित करने की उम्मीद कर सकते हैं। कुछ विभिन्न आवास बाजारों में संपत्तियों का मूल्यांकन करने के लिए दिशानिर्देशों का उपयोग करते हैं। इन दिशानिर्देशों के तहत, कुल निवेश (खरीद मूल्य, मरम्मत और नवीनीकरण लागत, और वहन लागत) से अधिक नहीं होना चाहिए:

• ऐसे बाजार में 80% एआरवी जहां घरेलू मूल्य बढ़ रहे हैं

• समतल बाजार में एआरवी का 70% से 75%

• ऐसे बाजार में 60% से 65% एआरवी जिसमें घरेलू मूल्य घट रहे हों

उदाहरण के लिए, यदि किसी संपत्ति का एआरवी $200,000 है, तो आपका कुल निवेश बढ़ते बाज़ार में 160,000 डॉलर, समतल बाज़ार में 140,000 डॉलर और गिरते मूल्यों वाले बाज़ार में 120,000 डॉलर तक सीमित होना चाहिए।

बाजार की बदलती परिस्थितियों में जोखिम को कम करने के लिए विभिन्न निवेश स्तरों का उपयोग किया जाता है। आप बढ़ते बाजार में अधिक जोखिम उठा सकते हैं क्योंकि जब आप बेचते हैं तो आपको अपना एआरवी या बेहतर मिलने की संभावना होती है। गिरते बाजार में, आपको अपना एआरवी मिलने की संभावना कम होती है, इसलिए आपका निवेश छोटा होना चाहिए।

तल - रेखा

शॉर्ट-सेल प्रॉपर्टी कम पैसे में घर खरीदने का बेहतरीन मौका दे सकती है। कई मामलों में, लघु-बिक्री वाले घर उचित स्थिति में होते हैं, और जबकि खरीद मूल्य एक फौजदारी से अधिक हो सकता है, घर को विपणन योग्य बनाने की लागत बहुत कम हो सकती है, और विक्रेता को होने वाले नुकसान कम गंभीर हो सकते हैं।

हालांकि, लंबी प्रक्रिया के कारण, खरीदारों और विक्रेताओं को प्रतीक्षा करने के लिए तैयार रहना चाहिए। एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट आपको उचित प्रस्ताव निर्धारित करने और बैंक के साथ बातचीत करने में मदद कर सकता है।

चूंकि कर कानून जटिल हैं और लगातार बदलते रहते हैं, इसलिए आपको एक प्रमाणित सार्वजनिक लेखाकार (सीपीए) से परामर्श करना चाहिए, जो आपको व्यापक और अद्यतन जानकारी देने के लिए रियल एस्टेट निवेश और संबंधित कर कानूनों के बारे में जानता हो।

इसका मतलब निवेश पर लाभ और हानि लेने के बीच का अंतर हो सकता है।

हाइलाइट्स

• एक छोटी बिक्री के वित्तीय परिणाम विक्रेता और ऋणदाता दोनों के लिए फौजदारी से कम गंभीर हो सकते हैं।

• पूर्व मालिक को कमी का भुगतान करना पड़ सकता है या कर्ज माफ किया जा सकता है।

• एक छोटी बिक्री आमतौर पर वित्तीय संकट में एक गृहस्वामी को इंगित करती है, एक अचल संपत्ति बाजार में मंदी, या दोनों।

• लघु बिक्री को बंधक ऋणदाता द्वारा अग्रिम रूप से अनुमोदित किया जाना चाहिए।

• एक घर खरीदार के लिए, अगर सावधानी से संपर्क किया जाए तो एक छोटी बिक्री एक अच्छा अवसर हो सकती है।

सामान्य प्रश्न

लघु बिक्री और फौजदारी में क्या अंतर है?

एक छोटी बिक्री में, वित्तीय परेशानी से बाहर निकलने के लिए गृहस्वामी द्वारा प्रक्रिया शुरू की जाती है। ऋणदाता को प्रस्तुत दस्तावेजों के माध्यम से मालिक को वित्तीय संकट की सीमा को साबित करना होगा। यदि ऋणदाता आगे बढ़ने के लिए सहमत होता है, तो गृहस्वामी खरीदार को खोजने के लिए जिम्मेदार होता है। एक फौजदारी में, ऋणदाता प्रक्रिया शुरू करता है, घर को जब्त कर लेता है और यदि आवश्यक हो, तो उस मालिक को बेदखल कर देता है जो भुगतान करने में विफल रहा है। फौजदारी प्रक्रिया आम तौर पर एक छोटी बिक्री की तुलना में तेज होती है, क्योंकि ऋणदाता संपत्ति को जल्द से जल्द समाप्त करना चाहता है।

शार्ट सेल क्या होती है?

अचल संपत्ति में, एक छोटी बिक्री तब हो सकती है जब कोई मालिक बकाया बंधक राशि से कम कीमत पर घर बेचता है। यह आम तौर पर तब होता है जब मालिक वित्तीय तनाव में होता है और बंधक भुगतान पर पीछे होता है। बिक्री के सभी आय ऋणदाता के पास जाने के साथ, मालिक किसी तीसरे पक्ष को घर बेचने के लिए बाध्य है। ऐसा होने से पहले ऋणदाता को छोटी बिक्री को मंजूरी देनी होगी। कागजी कार्रवाई में शामिल होने के कारण प्रक्रिया में एक वर्ष तक का समय लग सकता है।

क्या छोटी बिक्री वाली संपत्ति खरीदना एक अच्छा विचार है?

एक संभावित खरीदार के लिए कम बिक्री वाली संपत्ति खरीदना एक अच्छा सौदा हो सकता है। हालांकि, इसमें शामिल कुछ कमियों से अवगत होना महत्वपूर्ण है। छोटी बिक्री में लंबा समय लग सकता है। इसके अलावा, अगर बैंक का मानना है कि एक फौजदारी कार्यवाही एक अधिक आकर्षक विकल्प है, तो वह छोटी बिक्री को अस्वीकार कर सकता है और इसके बजाय फौजदारी के साथ आगे बढ़ सकता है।