ショートセール

##ショートセールとは何ですか？

不動産のショートセールは、現在の所有者の住宅ローンの支払額よりも低い提示価格での不動産のオファーです。

短期間の売却は通常、貸し手が差し押さえでそれを差し押さえる前に不動産を売却する必要がある財政的に困窮している住宅所有者の兆候です。

ショートセールの収益はすべて貸し手に支払われます。その場合、貸し手には2つの選択肢があります。残りの残高を許すか、元住宅所有者が貸し手に差額の全部または一部を支払うことを要求する欠陥判断を追求することです。一部の州では、この価格差は許されなければなりません。

##ショートセールを理解する

住宅所有者が財政難に陥り、1回以上の住宅ローンの支払いを逃した場合、通常、売り上げが不足します。差し押さえ手続きが迫っている可能性があります。

また、2007年から2009年の金融危機により住宅価格が急落し、多くの地域で販売が鈍化したなど、住宅市場が低迷しているときにも発生する可能性が高くなります。

たとえば、不動産の価値が下がった場合、住宅ローンの支払いがまだ175,000ドル残っているのに、住宅所有者は150,000ドルで家を売ってしまう可能性があります。 25,000ドルの差額（クロージングおよびその他の販売コストを差し引いたもの）は、不足と呼ばれます。

###貸し手サインオフ

抵当流れ前の売却と呼ばれることもある短期売却を実行する決定を承認する必要があります。

貸し手、通常は銀行は、住宅ローンの所有者が、ショートセールが理にかなっている理由を説明する文書を提出することを要求します。貸し手の事前の承認なしにショートセールを行うことはできません。

短期間の販売は、処理に最大1年かかる、時間のかかる事務処理の多い取引になる傾向があります。それらは差し押さえほど住宅所有者の信用格付けに有害ではありません。

住宅ローンの差別は違法です。人種、宗教、性別、結婚歴、公的扶助の利用、出身国、障害、または年齢に基づいて差別されていると思われる場合は、実行できる手順があります。 1つは、消費者金融保護局（CFPB）または米国住宅都市開発省（HUD）に報告書を提出することです。

##特別な考慮事項

は差し押さえよりも人のクレジットスコアを傷つけますが、それでもマイナスのクレジットマークです。合意されたように支払われていないとしてクレジット会社によって示されるどんなタイプの不動産売却もスコアのうねりです。売り上げの不足、差し押さえ、差し押さえの代わりの行為はすべて、個人の信用格付けをある程度傷つけます。

売り上げが短いからといって、残りの住宅ローンの負債が常に無効になるわけではありません。住宅ローンには2つの部分があります。 1つ目は、ローンを確保するために使用される資産に対するリーエンです。借り手がローンを返済できない場合に備えて、リーエンは貸し手を保護します。それは貸付機関に返済のために資産を売却する権利を与えます。住宅ローンのこの部分は、短期間の売却で免除されます。

住宅ローンの2番目の部分は、返済の約束です。貸し手は、新しいメモまたは不足分を収集することにより、この部分を強制することができます。いずれにせよ、貸し手はショートセールを承認する必要があります。つまり、借り手は気まぐれなことがあります。

貸し手にショートセールに同意するよう説得するときは、住宅ローンが承認されたときに差し控えられたものではなく、住宅所有者が新しい財政難の原因を引用できることが重要です。

##ショートセール対差し押さえ

水中にある家を所有している、またはその両方である住宅所有者にとって、短期間の売却または差し押さえは2つの考えられる結果です。どちらの場合でも、所有者は家を手放すことを余儀なくされますが、タイムラインと結果は異なります。

###差し押さえの仕組み

差し押さえでは、借り手が支払いを怠った後、貸し手は家を押収します。ショートセールとは異なり、差し押さえは貸し手だけによって開始されます。差し押さえは貸し手の最後のオプションです。

そのような場合、貸し手は住宅ローンへの投資で最終的に利益を上げることを望んで、家を取り戻します。ほとんどの短期販売とは異なり、住宅所有者が家を放棄した後に多くの差し押さえが行われます。居住者がまだ家にいる場合、彼らは貸し手によって追い出されます。

貸し手が家にアクセスできるようになると、それは評価を注文し、それを売りに出します。

は資産を迅速に清算したいので、差し押さえは通常、完了するのにかかる時間が短くなります。抵当流れの家は公の受託者の販売で競売にかけられるかもしれません。

状況に応じて、差し押さえを経験した住宅所有者は、別の家を購入するために2〜7年待つ必要があります。差し押さえは、7年間人の信用報告書に保持されます。

###ショートセールの仕組み

困窮している住宅所有者は、通常、短期間の販売プロセス中に家にとどまるようになります。

ショートセールを行った住宅所有者は、一定の制限付きで、すぐに別の家を購入する資格がある場合があります。

抵当流れは本質的にあなたがあなたの家から離れることを可能にしますが-破産を宣言し、あなたの信用を破壊しなければならないなど、あなたの経済的将来に重大な結果をもたらしますが-ショートセールを完了することは労働集約的です。ただし、ショートセールに伴う追加作業の見返りはそれだけの価値があるかもしれません。

ショートセールのそれほど抜本的な代替案には、ローンの変更や民間住宅ローン保険の使用が含まれます。

##ショートセールの選択肢

ローンの変更の可能性について貸し手に相談してください。これらのオプションの1つは、あなたがあなたの家にとどまり、あなたの足に戻ることを可能にするかもしれません。

ローンの変更を取得すると、新しいクレジットの申請と同様に、一時的にクレジットスコアが低下する可能性があります。

民間住宅ローン保険（PMI）を持っている場合、あなたの家に滞在するための別の可能なオプションが利用できるかもしれません。 20％未満のダウンで住宅を購入した多くの住宅所有者は、住宅と一緒にPMIを購入する必要がありました。 PMI会社は、あなたが現在の財政状況から回復するチャンスがあると考えた場合、あなたの支払いを最新のものにするためにあなたの貸し手に資金を前払いするかもしれません。最終的には、前払い金を返済する必要があります。

##ショートセールプロセス

ショートセールを成功させるには、いくつかのステップが必要です。

###貸し手を説得する

プロセスを開始する前に、苦労している住宅所有者は、貸し手がショートセールで彼らと協力することに同意する可能性がどの程度あるかを検討する必要があります。貸し手は協力する必要はありません。

住宅購入者が最初にローンを申請したときに明らかにされなかったものではなく、健康問題、失業、離婚などの経済的問題の原因は新しいものでなければなりません。貸し手は不正な借り手に同情することはありません。

略奪的な貸付慣行の犠牲者であると感じた場合は、住宅を購入してから大きな経済的大惨事が発生していなくても、貸し手に短期間の売り込みをさせることができる場合があります。

より説得力のある立場に身を置くために、不必要なものの購入をやめてください。貸し手があなたの提案を検討するとき、あなたは貸し手に無責任に見えたくありません。

ショートセールの承認を妨げる可能性のある他の状況に注意してください。あなたがまだあなたの住宅ローンの支払いのデフォルトになっていない場合、貸し手はおそらくあなたと一緒に働くことをいとわないでしょう。貸し手があなたの家を差し押さえることで、短期間の販売を許可するよりも多くのお金を得ることができると考える場合、それは許可しないかもしれません。誰かが住宅ローンを共同署名した場合、貸し手は、短期間の販売を行うのではなく、その人に支払いの責任を負わせることができます。

あなたの状況が短期間の販売に熟していると思うなら、その可能性について銀行の意思決定者に相談してください。カスタマーサービス担当者に話しかけるだけではいけません。すぐに貸し手の損失軽減部門に相談してください。

最初の意思決定者の発言が気に入らない場合は、別の日に別の意思決定者と話してみて、別の答えが得られるかどうかを確認してください。貸し手がショートセールを検討することをいとわない場合、あなたはショートセールの提案を作成し、買い手を見つけることを進める準備ができています。

###専門家に相談する

この時点で、弁護士、税務専門家、および不動産業者に相談する必要があります。これらは高額な専門サービスですが、複雑な短期販売取引を自分で処理しようとすると、さらに大きな経済的問題に直面する可能性があります。

あなたはあなたの家からの販売収入からこれらのサービス料金を支払うことができるかもしれません。短期間の取引に慣れている専門家は、それらの支払い方法についてあなたにガイダンスを与えることができます。

###価格を設定する

提示価格を設定するときは、物件の売却費用を、売却から抜け出すために必要な合計金額に含めるようにしてください。もちろん、住宅ローンの価値にできるだけ近い価格で住宅を売却したいのですが、市場が低迷している場合は、必ず不足が生じます。

一部の州では、短期間の販売の後でも、銀行はあなたがその不足分の全部または一部を返済することを期待します。

###ドキュメントを収集し、購入者を探す

貸し手にあなたの経済的困難を証明するために必要なすべての文書を収集します。これらには、銀行取引明細書、医療費、給与明細書、以前の仕事からの退職通知、または離婚判決が含まれる場合があります。

提案を思いつくのはあなた次第です。貸し手は収益の受取人であるため、貸し手はすべての詳細を受け取った後、最終的にショートセールを承認する必要があることに注意してください。

あなたの仕事はあなたの家の買い手を見つけることです。

###提案を銀行に提出する

バイヤーと必要な書類が揃ったら、バイヤーのオファーと提案を銀行に提出する準備が整います。

あなたの苦しんでいる財政状態の文書とともに、あなたの提案はあなたがあなたの住宅ローンの支払いをすることを妨げている状況を説明する苦難の手紙を含むべきです。あなたはそれを可能な限り説得力のあるものにし、銀行にアピールしながらあなたの利益を守りたいと思っています。

貸し手にあなたの財務情報を提出することに注意してください。それがショートセールを承認しない場合、それは差し押さえ手続きであなたからお金を引き出すことを試みるためにあなたの財務情報を使用するかもしれません。まだ現金資産がある場合は、それらを使用して住宅ローンの支払いを継続したり、売却価格と住宅ローンの金額の不足分を補ったりすることが期待される場合があります。

短期間の販売を完了した経験のある弁護士は、詳細をナビゲートするのに役立ちます。

貸し手の承認が必要なため、短期販売は通常の住宅販売よりも時間がかかる場合があります。彼らもしばしば失敗します。買い手はあなたからの返事を待っている間に別の物件を見つけるかもしれません。この可能性に備えてください。ショートセール取引が成立した場合は、内国歳入庁（IRS）に相談して、不足分に対して税金を支払う必要があるかどうかを確認してください。

ショートセールはまだあなたのクレジットスコアに影響を与える可能性があることを忘れないでください。ショートセールの前に逃した住宅ローンの支払いの月は、あなたの信用報告書に滞納の支払いとして表示される可能性があります。何を報告するかを決めるのは銀行次第なので、デフォルトの支払いを報告しないように銀行を説得することはあなたの最善の利益です。

あなたがかなり遅れる前にあなたがあなたの苦難を持ち出したならば、あなたの銀行はこの点で寛大である可能性が高いかもしれません。

##バイヤーと投資家のためのショートセール戦略

短い売り上げは、買い手が割引価格で家を手に入れる絶好の機会を提供することができます。ショートセール物件を検討する際に賢明な決定を下すのに役立つヒントをいくつか紹介します。

###それらを見つける方法を学ぶ

ほとんどの短期販売物件は、不動産業者や不動産のウェブサイトに掲載されています。一部のリストは売り上げ不足として宣伝されていない可能性があるため、リスト内で手がかりを探す必要がある場合があります。銀行の承認が必要な場合があります。

経験豊富な不動産業者は、短期販売物件を見つけて閉鎖するという点で大きな違いを生むことができます。ショートセールスを専門とするエージェントは、全米不動産業者協会（NAR）が提供する指定であるショートセールスおよび差し押さえリソース（SFR）の認定を取得できます。

この認定の保有者は、売り手と差し押さえの専門的なトレーニングを受け、売り手に売り上げの資格を与え、貸し手と交渉し、買い手を保護します。

###急いで待つ準備をする

ショートセールスは、買い手と売り手の両方にとって複雑で時間のかかる取引です。貸し手がショートセールを承認するのに数週間から数か月かかる場合があり、オファーを提出する多くのバイヤーは、プロセスに時間がかかりすぎるためにキャンセルすることになります。

短期間の取引のルールは州ごとに異なりますが、通常、手順には次のものが含まれます。

-**短期販売パッケージ：**借り手は、貸し手に財務パッケージを提出することにより、経済的困難を証明する必要があります。パッケージには、財務諸表、売り手の苦労を説明する手紙、および納税申告書、 W-2 、給与明細書、銀行取引明細書などの財務記録が含まれています。

-**短期間のオファー：**売り手が潜在的な買い手からのオファーを受け入れると、上場エージェントは貸し手に上場契約、実行された購入オファー、買い手の事前承認書、本格的なお金の小切手のコピーを送信します。と売り手のショートセールパッケージ。書類が提出されなかったため、または銀行側のファイリングエラーが原因でパッケージに不足しているものがある場合、プロセスは遅延します。

-**銀行の処理：**銀行によるオファーの審査には、数週間から数か月かかる場合があります。結局、それはそれを承認または拒否します。売り手が申し出を受け入れたからといって、銀行が価格に同意するという意味ではありません。銀行が差し押さえ手続きを通じてより多くのお金を稼ぐことができると考える場合、銀行は申し出を拒否します。

家をめくって短期販売で購入する場合、収益性の高い取引の鍵は、適切な購入価格です。

##それはすべて数字の中にある

不動産投資では、お金は買いで稼ぐと言われています。これは、良い購入価格が取引を成功させる鍵となることが多いことを意味します。良い値段で物件を手に入れることができれば、売却の時期になると先に出てくる可能性が高くなります。一方、購入価格が高額の場合は、利益率が低下するのを見ることができます。

あなたはその物件を購入し、それを素晴らしい状態に置き、そしてそれを有益な価格で売ることができるはずです。投資家は、家をすばやく（通常は市場より下で）振り返って売ることができる必要があり、適切な購入価格がこれを可能にします。

ただし、購入価格は重要な数値の1つにすぎません。次のような他の計算も行う必要があります。

###修理および改修の費用

これらの費用は、物件の状態とその計画によって異なります。これは投資がお金を稼ぐことができるかどうかを判断するために必要な数字の1つであるため、現実的な予算を作成するために時間と労力を費やすことは有益です。

考慮すべき費用には、資材、労働、許可、検査料、ゴミの除去、保管費用、およびゴミ箱のレンタルが含まれます。 （購入前に）適切な検査を行うと、基礎のひび割れ、配線の不良、シロアリの広範囲にわたる損傷など、多額の費用が発生した場合に警告を発することができます。

###修理後の価値（ARV）

ARVは、修理や改修が行われた後の物件の公正市場価値（FMV）の見積もりです。投資家はこの数値を見て、不動産に潜在的な利益があるかどうかを判断します。

プロパティのARVを評価する最良の方法は、比較対象（comps）を調べることです。これらは、ベッドルームやバスルームの数など、正方形の映像に関して同様の機能を備えた、この地域（通常は対象物件から最大1マイル離れた場所）で最近販売された住宅です。

###運送費

運送費は、物件を保持するための費用です。あなたが財産を長く所有するほど、あなたは以下を含む費用を運ぶことに多くを費やすでしょう：

-住宅ローンの支払い（利息を含む）

-固定資産税

• 保険

-コンドミニアムと協会の料金

-ユーティリティ（電気、ガス、水、下水道、ゴミ箱）

###収益性を判断する

投資が利益を生むためには、費用（購入価格、修理および改修費用、および運送費用）の合計がARVよりも低くなければなりません。コストがARVに近いかそれより高い場合、利益を上げることは困難または不可能になります。 ARVから購入価格、修理および改修費用、および運送費を差し引くことにより、潜在的な利益を決定できます。

利益=ARV–購入価格– R＆Rコスト–運送コスト

不動産投資家は、不動産で少なくとも20％の利益を得ると期待するかもしれません。ガイドラインを使用して、さまざまな住宅市場の物件を評価するものもあります。これらのガイドラインの下では、総投資額（購入価格、修理および改修費用、および運送費用）は以下を超えてはなりません。

-住宅価格が上昇している市場でのARVの80％

-フラットな市場でのARVの70％から75％

-住宅価格が低下している市場では、ARVの60％から65％

たとえば、不動産のARVが$ 200,000の場合、総投資額は、上昇市場では約$ 160,000、フラット市場では$ 140,000、下降市場では$120,000に制限する必要があります。

さまざまな投資レベルは、市況の変化におけるリスクを軽減するために使用されます。あなたが売るときあなたはあなたのARVまたはより良いものを手に入れる可能性が高いので、あなたは上昇する市場でより多くのリスクを冒すことができます。下降する市場では、ARVを取得する可能性が低いため、投資を少なくする必要があります。

##結論

短期間の物件は、より少ないお金で家を購入する絶好の機会を提供することができます。多くの場合、短期販売の住宅は合理的な状態にあり、購入価格は差し押さえよりも高いかもしれませんが、住宅を市場に出すためのコストははるかに低く、売り手にとっての不利な点はそれほど深刻ではありません。

ただし、プロセスに時間がかかるため、買い手と売り手は喜んで待つ必要があります。経験豊富な不動産業者は、公正なオファーを決定し、銀行と交渉するのに役立ちます。

税法は複雑で常に変化しているため、不動産投資と関連する税法について知っている公認会計士（CPA）に相談して、包括的で最新の情報を提供する必要があります。

それは、利益を上げることと投資で損失を被ることの違いを意味する可能性があります。

##ハイライト

-ショートセールの経済的影響は、売り手と貸し手の両方の差し押さえよりも深刻ではない可能性があります。

-前の所有者は不足分を支払うことを要求されるかもしれませんまたは借金は許されるかもしれません。

-短期間の売却は通常、財政難に陥っている住宅所有者、低迷している不動産市場、またはその両方を示します。

-ショートセールは、住宅ローンの貸し手によって事前に承認されている必要があります。

-住宅購入者にとって、慎重にアプローチすれば、ショートセールは良い機会になる可能性があります。

＃＃ よくある質問

###ショートセールと差し押さえの違いは何ですか？

短期間の販売では、このプロセスは、経済的な問題から抜け出すために住宅所有者によって開始されます。所有者は、貸し手に提出された書類を通じて財政的苦痛の程度を証明しなければなりません。貸し手が前進することに同意した場合、住宅所有者は買い手を見つける責任があります。差し押さえでは、貸し手はプロセスを開始し、家を差し押さえ、必要に応じて、支払いを怠った所有者を追い出します。貸し手が資産をできるだけ早く清算しようとするので、差し押さえプロセスは一般的に短期売却よりも速いです。

###ショートセールとは何ですか？

不動産では、所有者が住宅ローンの残高よりも低い価格で住宅を売却した場合にショートセールが発生する可能性があります。これは通常、所有者が財政的ストレスにさらされ、住宅ローンの支払いが遅れている場合に発生します。所有者は家を第三者に売却する義務があり、売却代金はすべて貸し手に支払われます。貸し手は、ショートセールが発生する前に承認する必要があります。事務処理が必要なため、このプロセスには1年もかかる場合があります。

###ショートセール物件を購入するのは良い考えですか？

短期間の物件を購入することは、将来の購入者にとっては良い取引になる可能性があります。ただし、関連するいくつかの欠点に注意することが重要です。短い販売には長い時間がかかる場合があります。さらに、銀行が差し押さえ手続きがより有利なオプションであると信じる場合、銀行はショートセールを拒否し、代わりに差し押さえを進める可能性があります。